Информационно-аналитический портал
ссылка

Чем закончится для жителей Украины бум ипотечного кредитования?

Ирина КОРОТИНА
11.04.2010
Напечатать
Увеличить шрифт
А
А
А

Стремление людей жить лучше отлично сформулировано в расхожем выражении «Жить хорошо! А хорошо жить – еще лучше!»

В 2001 года начался рост украинской экономики (в 2004 году он достиг рекордного уровня в 14%). Росли доходы населения, росли доходы предприятий, и на рынке появился избыток денег. А избыток денег, как водится, идет на повышение комфорта жизни. Тогда на Украине стали часто раздаваться такие выражения, как «строительный бум» и «бум ипотечного кредитования». Что они собой представляли и к чему привели жителей Украины эти «бумы», можно увидеть на примере одного конкретного города.
 
Полтава – областной центр, традиционно считающийся небогатым городом. Однако увеличение доходов людей и доступность ипотечного кредитования вызвали строительный бум и в нашем славном городе и взвинтили цены на жилье.
 
Для того чтобы получить кредит на покупку или строительство жилья, достаточно было придти в любой банк со справкой о доходах за последние 6 месяцев (подлинность которой, естественно, никто не проверял) и получить деньги в кредит сроком до 20 лет и без первого взноса. При этом банк брал в залог то, на что выдавался кредит.
 
Основной валютой кредитования стал доллар США. Это связано с тем, что кредиты в украинской гривне выдавались под 16 – 18% годовых, а в долларе под 10-12%. При этом доллар «стоял как вкопанный» - 4,85 грн.
 
Было выгодно гражданам – меньше платить процентов, было выгодно банкам. Банки брали на международном валютном рынке кредиты под 3-5% годовых, а выдавали под 10-12%, имея рентабельность 100%, неплохо наживались.
 
Такая «щедрость» банков повлекла за собой с 2004 по 2008 гг. ежегодный рост цен на жилье и землю на 30-40%, а количество сделок с использованием банковского кредита превысило 50%.
 
Кроме того, стала популярной спекуляция жильем и землей. Доля перекупщиков в структуре покупателей достигла 30%. В связи с постоянным ростом цен перекупщики умудрялись зарабатывать до $300 на квадратном метре, перепродавая через год ранее купленное жилье.
 
Несмотря на большое количество новостроек, ажиотаж привел к дефициту жилья, а следовательно, к дополнительному повышению цен. Не смотря на то, что стоимость квадратного метра жилья в Полтаве выросла до $1000 – 1400, а в элитных домах в центральной части города до $3000 – 3300 (что сопоставимо со столичным уровнем цен), до 90% квартир раскупались еще на стадии закладки фундамента.
 
Дороговизна покупки нового жилья (ведь покупатель получает «голую коробку», отделка которой может стоить 50-100% стоимости самого жилья) повлекла за собой спрос на коттеджи. Благодаря этому в Полтаве вырос первый коттеджный городок «Бавария». Здесь объекты площадью 200 кв. м «под ключ» предлагались из расчета $1400 за кв. м.
 
Также выросла цена на земельные участки, которая в спальных районах достигла $3000 – 5000 за сотку.
 
В общем, ситуация, подобная Полтаве, была характерна для всей Украины, за исключением откровенно депрессивных районов. Конечно, все ценовые рекорды побили Киев и Крым. Не были аутсайдерами и города-миллионеры, а также другие областные центры Украины.
 
Но, как говорится, сколько веревочке ни виться… В 2008 году разразился мировой финансовый кризис. На Украине он более всего поразил именно строительную отрасль и банковский сектор. Замерли стройки, исчезло ипотечное кредитование. Многие граждане Украины потеряли работу. У тех, кто работу не потерял, снизилась зарплата…
 
А вот доллар вырос в цене на 90% по отношению к украинской гривне! И если к этому всему приплюсовать инфляцию, то стает ясно, что для украинского заемщика наступили тяжелые времена – платить надо, но нечем.
 
По данным Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации (УНИА), на 1 января 2010 года общий размер ипотечного портфеля украинских банков составил 105 млрд. гривен. Всего выдано порядка 430 тыс. кредитов в среднем на сумму 240 тыс. грн. каждый.
 
По данным Национального банка, объем проблемных займов в кредитном портфеле украинских банков к началу 2010 года достиг почти 61 млрд. грн. (8,1%). Эксперты считают, что официальный показатель проблемных кредитов серьезно занижен, по их подсчетам, около 8-10% в кредитном портфеле украинских банков составляют только так называемые «безнадежные» кредиты, возвращать которые заемщики не собираются. Удельный же вес просроченной задолженности как минимум вдвое больше.
 
Рекордные темпы роста демонстрирует в первую очередь «ипотечная проблема». По данным УНИА, с ноября 2008 года она возросла в 10 раз - на 7,2 млрд. грн. Однако эксперты считают, что в перспективе удельный вес потенциально проблемных ипотечных займов может составить 60-70% от общего объема ипотечных кредитов. Причина кроется в том, что подавляющая часть граждан Украины не в состоянии обслуживать валютные долги из-за сокрушительной девальвации гривны, снижения доходов, ухудшения экономической ситуации в стране.
 
Но жизнь у них изменилась в худшую сторону. Теперь заемщики и их родственники знают, что такое суды, коллекторы, исполнительная служба, которые буквально «заедают» людей, и целые семьи постоянно живут в состоянии глубокого стресса. Причем простые заемщики (а таких большинство) не могут противостоять своим кредиторам, на стороне которых мощные юридические службы и главное - деньги. По мнению самих банкиров, сейчас каждый третий заемщик несвоевременно обслуживает долг, а каждый десятый – вообще не в состоянии делать платежи. Сегодня не обязательно слушать экспертов, УНИА и Нацбанк, достаточно пообщаться с людьми, чтобы понять, что с кредитными проблемами столкнулась значительная часть граждан Украины, и жизнь у них изменилась в худшую сторону.
 
Сегодня суды выносят решения в пользу банков–кредиторов не только без участия заемщиков, но последних, как правило, даже не извещают о судебном разбирательстве. Надо полагать, что банки очень плотно «сотрудничают» с судами в финансовом отношении. Заемщик зачастую узнает о том, что его имущество арестовано или выставлено на торги только тогда, когда к нему приходит судебный исполнитель.
 
Кроме того, дешевые залоговые квартиры практически никогда не попадают в открытую продажу. В течение нескольких дней они расходятся по «своим» покупателям, предложившим хороший откат.
 
В ближайшее время ожидается активизация продаж через аукционы так называемого конфиската – принудительно изъятого имущества. Но она ничего хорошего не несет не только заемщику, но и рядовому покупателю. При принудительной продаже цена имущества определяется независимой оценочной компанией. Если первые торги на аукционе не состоялись, на следующие торги цена может быть снижена на 25%, на следующие еще и так далее. С помощью нехитрых уловок, таких как срыв торгов либо отзыв первоначального (самого дорогого) предложения о покупке залога, можно повторно выставлять лот на аукцион. После нескольких «торгов» цена может быть снижена до смехотворно минимальной суммы. И опять же за бесценок купят жилье очередные «свои».
 
Только вот для заемщика, чье жилье продают, радости мало. В случае реализации объекта обеспечения по цене меньшей, чем остаток по кредиту, его никто не избавляет от оплаты суммы, которая не была закрыта средствами от продажи залога.
 
Что дальше? А дальше человек попадает в финансовое рабство к банку, у которого брал кредит, и … государству?! - штрафные санкции, оплата судебных издержек, 10% от стоимости реализованного имущества – исполнительной службе и так далее и тому подобное. Потом человеку не на что купить еду себе и своим детям, нет денег на лекарства и другие блага цивилизации. Человек становится нервным, злым и голодным бомжем, его уже не интересует ни жизнь общества, ни сама Украина. Его волнует лишь один вопрос: где он и его семья будут жить и что есть?
 
К сожалению, государство, которое и есть виновник того, что украинский кризис «самый-самый» в мире, ничего не сделало для защиты прав своих граждан (как это сделали в других странах), ничего не сделало, чтобы помочь выкарабкаться рядовому гражданину Украины из этой финансовой кабалы! А ведь кредиты брали экономически активные, обеспеченные работой люди, которые просто хотели жить лучше…
 
***
 
Сегодня некоторые банки возобновили ипотечное кредитование, которое, однако, не по зубам заемщикам. Сейчас можно взять кредит на покупку жилья под 25-50% годовых и с 50% первоначальным взносом. Но при таких условиях стоимость денег, взятых в кредит, через каждые два-четыре года удваивается. То есть, купив квартиру в кредит сроком на 10 лет и стоимостью $100 тыс., она обойдется заемщику примерно в $300 тыс. Абсурд! Ибо такое кредитование лишено всякого смысла.
 
Пока тяжело прогнозировать, какими последствиями для граждан Украины обернется бум ипотечного кредитования 2004-2008 годов. Что эти последствия будут крайне негативными, уже ясно, поскольку взяв долларовый кредит в 2004 году по цене 4,85 гривны за доллар, сегодня его надо погашать уже по иной – 7,92 гривны за доллар. А что будет завтра?
ЭКОНОМИКА
302
Поставить лайк: 98
Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы отослать информацию редактору
https://odnarodyna.org/content/chem-zakonchitsya-dlya-zhiteley-ukrainy-bum-ipotechnogo-kreditovaniya