Почему Киев никак не запустит рынок земли?

Госгеокадастр срывает земельные аукционы, заявил на правительственном совещании 6 марта первый вице-премьер, министр экономического развития Степан Кубив. По его словам, после того как на первых торгах цена аренды принадлежащих государству земельных участков увеличилась на 223%, ведомство отказывается выставлять лоты, «мотивируя это тем, что ProZorro.Продажи опубликовывает данные участников и победителя». По идее, пилотный проект электронных аукционов, стартовавший в конце прошлого года, должен был стать первым шагом к открытию рынка земли сельхозназначения, соответствующий законопроект правительство обязалось представить в Верховную раду к 1 марта 2019 года. Но торги застопорились, а Кабмин в очередной раз сорвал сроки подачи документа.

Уродливый портрет отечественного земельного рынка

На самом деле рынок земли в стране давно существует, правда в специфической форме. Согласно опубликованному в конце прошлого года исследованию Всемирного банка (ВБ) «Мониторинг земельных отношений», с июля 2015 по июнь 2017 г. на Украине было осуществлено 3,6 млн транзакций по смене владельца или пользователя земельных участков.

Львиная доля (89,5%) сделок приходится на сельхозземли. Это не только сдача в аренду (76,1% трансакций), но и наследство (18,3%), купля-продажа (3,1%), договоры мены-дарения (1,6%), эмфитевзис (0,8%) и ипотека (0,05%). Если с арендой, наследством, дарением все понятно, то смена собственника вызывает вопрос о ее законности. На самом деле купля-продажа и ипотека официально осуществляется с участками, которые не подпадают под действие моратория. Таких на Украине ни много ни мало 2,5 млн га (6% украинских угодий). Это сельхозземли, предназначенные для ведения личного сельского хозяйства, садоводства, огородничества и подсобного хозяйства.

Инфографика: segodnya.ua

Впрочем, при желании можно купить сельхозземлю и с другим целевым назначением. К примеру, есть долгосрочная аренда (на 49 лет) с правом приоритетного выкупа после снятия моратория. Также собственник земли может намеренно «задолжать» крупную сумму и через суд погасить долг в натуральной форме (землёй). Можно оформить генеральную доверенность, завещание и даже подарить свой участок в «добрые руки».

Наконец, есть эмфитевзис. Это такая хитрая штука, когда де-юре владелец продаёт не саму землю, а право её использования, прописывая в договоре любые сроки (год, 200 лет, бессрочно). Причём покупатель может это право перепродать, внести в уставный капитал предприятия, передать в залог или по наследству. Сегодня эмфитевзис – наиболее удобный способ обойти мораторий, потому количество таких сделок в стране регулярно растёт. Только за 2016 год с помощью эмфитевзиса к новым хозяевам перешло 11 тыс. земельных участков (более 40 тыс. га). Правда, ежегодные налоговые обязательства всё равно закреплены за собственником, а не за фактическим пользователем земли.

Количество участков, переданных на правах эмфитевзиса, epravda.com.ua

Но основной минус серых схем – это искусственное занижение стоимости земли. Если сегодня средняя цена пая на сайте объявлений OLX колеблется от $1 тыс. - 1,25 тыс., то после отмены моратория, по подсчётам ВБ, она должна вырасти до $3 тыс. - 3,5 тыс. Косвенно эти цифры подтверждают электронные торги на платформе СЕТАМ. Начиная с осени 2018 года это госпредприятие провело 503 аукциона на права аренды принадлежащих местным общинам земельных участков, в ходе которых цена выросла в 2,8 раза, а в местные бюджеты поступило на 26,1 млн грн больше денег, чем планировалось.

И это далеко не предел, аналогичные торги на ProZorro.Продажи увеличили стартовую цену в 3,2 раза, после чего Госгеокадастр отказался выставлять лоты на эту площадку. В абсолютных цифрах разница ещё больше. Если на СЕТАМ средняя стоимость аренды земли в западных областях – 3,2 тыс. грн за га, а в Винницкой области – 4,3 тыс. грн за га, то на ProZorro.Продажи соответственно 6,9 тыс. грн и 15 тыс. грн, указывает в своей докладной записке на премьер-министра В. Гройсмана С. Кубив. Сейчас идёт активная борьба за то, через какую площадку будут продаваться права аренды на государственную землю, поскольку СЕТАМ входит в структуру министерства юстиции, а ProZorro.Продажи подконтролен Минэкономразвития.

Но главная суть электронных торгов в том, что они (при условии честности и открытости) дают собственникам паёв ценовой ориентир. «Сейчас много манипуляций с ценами на угодья, никто точно не знает, сколько стоит гектар той или иной пашни. С помощью аукционов мы могли бы определить рыночную цену», – объясняет первый замглавы Минэкономразвития Максим Нефёдов. Но куда более серьёзная проблема для построения цивилизованного рынка – это «потерянные» 8 млн га земли.

По данным Госфинмониторинга, «единый налог сельхозпроизводители платят с площади 18,84 млн га, а примерно 32% сельскохозяйственной земли (10 млн га) якобы не обрабатывают. Из них только 2 млн га действительно не пригодны для выращивания сельскохозяйственных культур. А остальные?» – вопрошает президент Украинской агарной конфедерации Леонид Козаченко. Остальные обрабатываются без соответствующих документов, что ни для кого не секрет на уровне местных общин.

Во-первых, это паи, аренду которых попросту не оформляют официально. Зачастую собственник земли не хочет возиться с документами или пытается скрыть доходы и таким образом уйти от их налогообложения (сохранить право на субсидию). Иногда владелец ждёт, что закон «Об обороте земель с/х назначения» вот-вот примут и он наконец сможет продать свой пай, а потому не хочет официально сдавать его в аренду, минимальный срок которой законодательно установлен на уровне 7 лет.

Во-вторых, это бесхозные участки, владельцы которых умерли, а оформлять наследство дороже, чем можно выручить за аренду. Ещё часть земли обрабатывается явочным порядком, пока её законный владелец находится далеко от своего имущества (живёт в городе, на заработках, мигрировал за границу).

Cui prodest (кому выгодно)?

Агрохолдинги весь этот сумбур с обходными путями купли-продажи, теневой арендой, «гуляющими» и неоформленными землями, конечно, устраивает. Сегодня 100 крупнейших латифундистов только официально сосредоточили в своих руках 6,25 млн га украинских угодий, и, имея столь масштабные лоббистские, юридические и финансовые возможности, а также монопольное положение во многих местных общинах, где физически не существует альтернативного покупателя на находящийся в общем массиве пай, вряд ли намерены терять над ними контроль.

Причём, пока идут жаркие дебаты, как понадёжнее закрыть рынок земли от иностранцев, американская компания «Агропросперис» (NCH), конечными бенефициарами которой являются граждане США Джордж Рор (George Rohr) и Морис Табасиник (Moris Tabacinic), сосредоточила в своих руках 400 тыс. га отечественных угодий. Более того, из пятерки крупнейших латифундистов Украины только «Мироновский хлебопродукт» Юрия Косюка (307 тыс. га) имеет отечественную юрисдикцию. Ukrlandfarming (570 тыс. га) Олега Бахматюка зарегистрирован на Кипре, Kernel Holding S.A. (550 тыс. га) Андрея Веревского – в Люксембурге, а «Астартой Киев» (250 тыс. га) Виктора Иванчика владеет голландская ASTARTA Holding N.V. через кипрскую прокладку Ancor Investments Ltd.

Топ 5 латифундистов Украины, latifundist.com

Даже если завтра продажу земли официально разрешат, это мало что изменит для её владельцев. Подавляющее большинство из них связано контрактом на аренду (на срок от 7 до 49 лет), эмфитевзисом или другими обязательствами с крупными агрохолдингами. Зато настоящим лакомым куском могут стать 10 млн га, находящиеся в собственности у государства. Еще в 2017 году британский Королевский институт международных отношений Chatham House в своем докладе рекомендовал Киеву их продать, «что потенциально может собрать большие суммы для государственного бюджета».

Такая постановка вопроса переворачивает все с ног на голову. Вместо того чтобы вывести земли из теневого оборота, цивилизовать рынок аренды, а затем позволить по достойной цене легально продать гражданам свои паи, «международные» консультанты предлагают пустить с молотка собранные в огромные единые массивы государственные угодья, а вырученные деньги проесть. И кому достанутся эти лакомые участки, догадаться не сложно. Точно не мелким фермерам.

А пока Украина вместе с Венесуэлой, Конго, Кубой, Северной Кореей и Таджикистаном остается в шестёрке стран, где продажа земли сельхозназначения официально запрещена. И это «будет продолжаться до тех пор, пока не появится политическая воля. Агроолигархи в моратории заинтересованы, цена вопроса каждый год составляет сотни миллионов долларов. Им выгодней значительно меньшие суммы раздать в чемоданчиках парламентским «борцам за народ», чтобы те рвали на себе дорогие рубашки и кричали, как они против продажи земли для защиты селян. До парламентских выборов такой популизм будет господствовать. Надежды на снятие моратория на ближайшую перспективу практически нет», считает глава экспертно-аналитического совета Украинского аналитического центра Борис Кушнирук.