Оценка объектов жилой недвижимости

Итак, мы решили взять в качестве аналога для сравнения стоимость заново отстроенного дома с учетом поправок на ремонт и замену элементов. Чтобы определить величину затрат на строительство и учесть износ, оценщики используют информацию, имеющуюся в справочниках по экономике строительства. Единственную сложность при данных расчетах представляет определение стоимости земельного участка – неотъемлемой части стоимости всего недвижимого объекта.

Как произвести расчет стоимости земли, если в этом населенном пункте не совершается сделок купли-продажи, если оценщики не могут располагать рыночной ценовой информацией; сам участок обладает выраженными достоинствами или недостатками, необходимыми для учета, а аналоги, имеющиеся в отдаленной местности, не совсем подходят для сравнения?
В такой ситуации следует обратить внимание на некоторую особенность данного рыночного сектора и на особенности оценки земельных участков. Несмотря на стагнацию рынка недвижимости, характерную для рассматриваемого населенного пункта, в нем не наблюдается нехватки земельных участков. Как правило, распорядителем этой земли являются органы местной исполнительной власти. Таким образом, для оценки земельного участка необходимо знать, как происходит выделение новых участков земли под застройку жилья, и сложить все затраты на покупку участка.

Безусловно, нельзя принимать затраты на оформление участка под застройку за рыночную стоимость земли, как, например, при оценке доходности ценных бумаг. Нужно добавить к ним величину прибыли инвестора (20-30%). Благодаря этому способу оценки земли можно определить ее фактическую стоимость. Стоимость участка земли в рыночном обороте не может превышать в несколько раз стоимость земли, приобретаемой у государства. Выходит, оценка расходов на покупку участка у государства является объективным методом определения рыночной стоимости земли. Ведь возможный покупатель может выбрать вместо покупки уже готового дома участок под застройку нового жилья. При этом он не потратит средств на приобретение существующий дом в большем размере, чем на строительство нового дома.

Такой способ оценки «убивает» двух зайцев: во-первых, учитываются все параметры объекта, а во-вторых, все расчеты и доводы базируются исключительно на достоверных сведениях об объекте оценки, а не об удаленных аналогах, когда, к примеру, используют методы оценки акций.